Lokal mieszkalny a usługowy od strony prawnej
Definicja lokalu mieszkalnego i usługowego brzmi praktycznie tak samo. Zgodnie z nią jest to budynek lub wydzielone pomieszczenie o określonym układzie architektonicznym. Jedyna — od strony prawnej — różnica między tymi dwiema nieruchomościami polega na ich przeznaczeniu. Lokale te mogą identycznie wyglądać, ale
jeden z nich może być wykorzystywany tylko do celów mieszkalnych, a drugi wyłącznie jako lokal będący siedzibą przedsiębiorstwa. Tyle mówi teoria. Co na to praktyka?
Lokal mieszkalny, lokal usługowy – użytkowanie
Z punktu widzenia prawa, lokal usługowy jest nieruchomością przeznaczoną do innych celów niż mieszkaniowe. Co może być zaskakujące, we wspomnianym lokalu istnieje możliwość zameldowania się. Natomiast, mimo, że lokale często w swoim projekcie i aranżacji przypominają klasyczne mieszkania, zgodnie z prawem, przeznaczenie
ich na cele wyłącznie mieszkaniowe jest możliwe tylko za wyjątkiem uprzedniego przekształcenia.
Przekształcenie lokalu mieszkalnego i usługowego
Z technicznego i formalnego punktu widzenia, przekształcenie lokalu mieszkalnego w usługowy (i vice versa) jest możliwe, po zgłoszeniu tego faktu stosownemu urzędowi. Samodzielna zmiana sposobu użytkowania tychże lokali (z mieszkalnego na usługowy lub na odwrót), jest w polskim prawie traktowana jako samowola budowlana.
Prace związane z przekształceniem lokalu należy rozpocząć od zgłoszenia takiej chęci. W przeciwnym razie właściciel lub zarządca nieruchomości może zostać oskarżony o samowolę budowlaną, a w konsekwencji — zostać obciążony grzywną w wysokości do 2000 złotych. Warto zauważyć, że dotyczy to nawet tych osób, w przypadku których przekształcenie lokalu nie wymaga przeprowadzenia żadnych prac budowlanych czy remontowych. Gdy wszystkie prace zostaną przez właściciela obiektu zrealizowane, konieczne będzie przedstawienie stosownemu organowi pełnej dokumentacji z przeprowadzonych inwestycji. Po jej otrzymaniu (i skonfrontowaniu ze stanem rzeczywistym), nadzór budowlany może wyrazić zgodę na użytkowanie lokalu w dany sposób.
Nie wszystkie lokale usługowe można jednak przekształcić w lokale mieszkalne. Rozważając taką ewentualność,
w pierwszej kolejności należy chociażby wziąć pod uwagę fakt, że zgodnie z par. 94 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny podlegać budynki i ich usytuowanie, nieruchomość powinna mierzyć nie mniej niż 25 m2.
Skąd rozróżnienie na lokal użytkowy i lokal mieszkalny?
Lokale usługowe często powstają w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach w danym mieście. Rodzaj lokali (mieszkaniowy czy usługowy), który w ramach nieruchomości powstanie na danym terenie, w dużej mierze zależy od Miejscowego Planu Zagospodarowania Terenu. To w ramach tego dokumentu, uchwalanego przez radę gminy czy miasta, zostaje określone przeznaczenie gruntu. Jeśli (w dużym uproszczeniu) na danym terenie ma rozwinąć się sektor usług, grunt w dokumentacji zostanie określony skrótem „MU” oznaczającym usługi. W przypadku wyznaczenia terenu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną/ wielorodzinną, teren otrzyma oznaczenie MJ/ MW. W związku z tym: lokale powstające na danym terenie jako lokale usługowe, będą objęte 23% stawką VAT, a mieszkaniowe 8% stawką VAT.
Koszty związane z zakupem i użytkowaniem lokali mieszkalnych i użytkowych
W ostatnich latach popularne stało się wśród deweloperów budowanie inwestycji apartamentowych w całości objętych 23% stawką VAT, które stanowiąc wyodrębnione lokale są sprzedawane jako pojedyncze apartamenty. Cała inwestycja przypomina najczęściej bardziej hotel niż typowy blok mieszkalny. Ma na to wpływ nie tylko jej wygląd, ale również najczęściej rozbudowana część rekreacyjno-sportowa oferująca liczne udogodnienia jak m.in.: siłownię, salę kinową czy strefy saun i jacuzzi. Najczęściej, tego typu apartamenty służą właścicielowi jako „drugi dom” lub są przeznaczone na najem krótkoterminowy. Na koszty związane z użytkowaniem takiej nieruchomości mają wpływ:
- istnienie rozbudowanych części rekreacyjnych – znacznie podnoszą atrakcyjność inwestycji wśród gości. Oczywiście, im bardziej są one rozbudowane, tym większe koszty generują. Zadaniem deweloperów i projektantów jest jednak maksymalna optymalizacja projektu i dostosowanie rodzajów udogodnień do ilości lokali.
- stawka VAT – zakup lokalu użytkowego objęty jest 23% stawką VAT. Co istotne, zarówno w przypadku zakupu nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jak i jako osoba fizyczna, możliwe jest ubieganie się o zwrot podatku. Pisaliśmy o tym TUTAJ.
- podatek od nieruchomości – jest on wyższy dla lokali o przeznaczeniu niemieszkalnym. W 2022 roku wynosi maksymalnie 25,74 zł/m2, a dla lokali mieszkalnych 0,89 zł/m2.
Kredytowanie lokali mieszkalnych
i usługowych
Kredytując zakup lokalu mieszkalnego, można skorzystać z hipoteki lub kredytu gotówkowego. Wybór właściwego rodzaju kredytu zależy w głównej mierze od sytuacji finansowej wnioskodawcy. Zaciągnięcie hipoteki wiąże się z koniecznością wpłaty wkładu własnego, którego wysokość jest ustalona w toku obliczania zdolności kredytowej. W przypadku lokali usługowych mechanizm kredytowania takiej inwestycji jest inny. Owszem, kredytobiorca może zaciągnąć w tym celu kredyt gotówkowy (np. dla firm), ale dużo bardziej opłacalną (przynajmniej teoretycznie) metodą finansowania tej inwestycji, będzie oczywiście kredyt celowy. I tu warto pamiętać o kilku podstawowych zasadach:
1. Jeśli zobowiązanie ma być zaciągnięte na firmę, to kluczową kwestią pozostaje czas prowadzenia przez nią działalności gospodarczej. Z reguły kredyty udzielane są tym firmom, które działają na rynku minimum rok. Czasem okres ten wydłuża się do dwóch lat i zależy od polityki wybranego banku.
2. Kredytobiorca może zaciągnąć na lokal usługowy kredyt hipoteczny, ale tylko wówczas, gdy lokal ten ma być częścią dużego budynku mieszkalnego. Co ważne, niektóre banki uzależniają udzielenie hipoteki od tego, jaki procent budynku jest zajmowany przez lokal mieszkalny.
3. Zaciągnięcie kredytu na zakup lokalu usługowego wiąże się z dogłębną analizą parametrów wybranej nieruchomości. Bank przy obliczaniu zdolności kredytowej i parametrów zobowiązania weźmie pod uwagę m.in. położenie budynku, jego wartość, potencjał gospodarczy itd. Dlatego osoby chcące kredytować taki lokal, powinny przygotować się na konieczność zaangażowania większego wkładu własnego niż w przypadku lokali mieszkalnych.
