Marshall Real Estate: Jak ocenia Pan obecny stan rynku nieruchomości w Polsce? Jaki udział w rynku mają transakcje dotyczące nieruchomości przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy?
Łukasz Koc – Kancelaria Sadkowski i Wspólnicy: Zakup nieruchomości jest coraz bardziej popularną formą inwestycji zarówno wśród obywateli polskich jak i cudzoziemców. Z perspektywy prawnika mogę wskazać, że rynek nieruchomości przeznaczonych na wynajem jest w dobrej formie. Widać to między innymi po ilości zleceń jakie jako kancelaria obsługujemy w tym sektorze. Inwestycjami w nieruchomości zajmują się nie tylko firmy deweloperskie oraz fundusze inwestycyjne. W ostatnim czasie dostrzegamy większe zainteresowanie w szczególności lokalami użytkowymi oraz mieszkalnymi przeznaczonymi na tzw. wynajem krótkoterminowy również wśród osób fizycznych.
MRE: Na co warto zwrócić uwagę z perspektywy kupującego przy tego typu transakcjach?
ŁK: Istotne są dwie płaszczyzny – prawna i podatkowa. Od strony prawnej ważna jest weryfikacja dokumentów m.in.: pozwolenia na budowę, prawa własności dewelopera do gruntu oraz źródła finansowania samej inwestycji. Biorąc pod uwagę, że zdecydowanie większą ilość umów stanowią umowy notarialne, obowiązek weryfikacji dokumentów prawnych należy również do notariusza. Płaszczyzna podatkowa, o której wspominałem, jest istotna, aby prawidłowo móc rozliczyć zakup samej nieruchomości jak i przyszły przychód przez nią generowany. Konieczne jest także ustalenie zasad opodatkowania nieruchomości na gruncie przepisów regulujących opodatkowanie VAT oraz analiza kwestii podatkowych, w tym prawa do odliczenia VAT naliczonego w związku z transakcją (w przypadku gdy nieruchomość kupowana jest na rynku pierwotnym).
MRE: Od czego zależy prawo nabywcy do odliczenia VAT?
ŁK: Co do zasady, prawo do odliczenia VAT zależy od tego w jaki sposób wykorzystywana będzie przedmiotowa nieruchomość. Zgodnie z przepisami, prawo to przysługuje, gdy zakupywane towary lub usługi służą czynnościom podlegającym opodatkowaniu VAT i są wykorzystywane do działalności gospodarczej. Dodatkowo, znaczenia ma również status nabywcy w chwili dokonywania transakcji. Niezbędne jest również dopełnienie kilku warunków formalnych. Czynności do wykonania oraz kwestii do analizy jest wiele, niemniej jednak korzyści finansowe związane ze skutecznym przeprowadzeniem procedury zwrotu VAT rekompensują ten trud.
MRE: O jakich kwotach mówimy?
ŁK: W zależności od rodzaju zakupywanej nieruchomości podatek do odliczenia może wynosić od 8% do 23% wartości nieruchomości więc kwoty mogą sięgać nawet 200-300 tys. zł. W przypadku zwrotu VAT przez Urząd Skarbowy kwota ta zmniejsza sumę wydatków poniesionych na zakup nieruchomości co wpływa bezpośrednio na rentowność transakcji.
MRE: Jakie rodzaju usług świadczy kancelaria Sadkowski i Wspólnicy w odniesieniu do transakcji związanych z nieruchomościami?
ŁK: Nasze usługi uzależnione są od rodzaju transakcji. W ramach Kancelarii został wyodrębniony zespół prawników wyspecjalizowany w tzw. transakcjach nieruchomościowych. Oferujemy kompleksową obsługę podmiotów uczestniczących w szeroko rozumianym rynku obrotu nieruchomościami w tym w szczególności w odniesieniu do zrealizowanych projektów inwestycyjnych. Nasze usługi obejmują m.in. badanie stanu prawnego nieruchomości (przygotowywanie tzw. raportów due diligence), porządkowanie stanu prawnego nieruchomości, przygotowanie projektów oraz negocjacja umów nabycia.
Przy współpracy z Marshall Real Estate, Dział Prawa Podatkowego Kancelarii, doradza klientom chcącym zakupić nieruchomość w celach inwestycyjnych w kwestiach podatkowych związanych z nabywaniem nieruchomości, wyborze optymalnej formy opodatkowania dochodów uzyskiwanych z późniejszego wynajmu oraz dopełnieniu formalności związanych ze zwrotem VAT.
Artykuł przygotowany przy współpracy z Łukaszem Kocem – Radcą Prawnym w Dziale Prawa Podatkowego Kancelarii Sadkowski i Wspólnicy.
Łukasz Koc
Specjalista w zakresie prawa podatkowego. Swoje doświadczenie zdobywał w międzynarodowych spółkach doradztwa podatkowego oraz największych polskich kancelariach prawnych. Posiada ponad 10-letnie doświadczenie w doradztwie podatkowym, głównie w obszarze CIT, VAT w związku z restrukturyzacjami struktury własnościowych grup kapitałowych oraz transakcji nieruchomościowych. W ramach swojej praktyki zawodowej realizował projekty na rzecz wiodących polskich spółek oraz międzynarodowych grup kapitałowych z różnych sektorów gospodarki.
