Najem krótkoterminowy pod presją. Karol Szumański dla PropertyNews.pl
Planowane zmiany dotyczące najmu krótkoterminowego mogą wpłynąć nie tylko na właścicieli mieszkań wynajmowanych turystom, ale również na sposób, w jaki inwestorzy będą wybierać nieruchomości. O ryzyku regulacyjnym, możliwych zmianach na rynku wtórnym oraz rosnącym znaczeniu profesjonalnie zarządzanych obiektów turystycznych mówił na łamach PropertyNews.pl Karol Szumański, współzałożyciel Marshall Real Estate.
Trwające prace nad zmianami dotyczącymi najmu krótkoterminowego są uważnie obserwowane przez rynek nieruchomości. Dla inwestorów kluczowe jest nie tylko to, czy pojawią się dodatkowe obowiązki lub koszty, ale przede wszystkim, czy zmienią się możliwości wykorzystywania kupionej nieruchomości.
Jak zwraca uwagę Karol Szumański w rozmowie z PropertyNews.pl, dodatkowe koszty można oszacować i uwzględnić w biznesplanie. Znacznie większym ryzykiem jest możliwość wprowadzenia ograniczeń w najmie krótkoterminowym w konkretnych budynkach lub lokalizacjach.
Gdy zmienia się cały model inwestycji
Dla osoby, która kupiła apartament z myślą o wynajmie turystycznym, przejście na najem długoterminowy nie oznacza wyłącznie zmiany sposobu zarządzania nieruchomością. To inny model biznesowy – z innymi przychodami, kosztami i potencjalną rentownością.
Zdaniem Szumańskiego inwestorzy mogą coraz częściej analizować nieruchomości również pod kątem tego, czy ich potencjał inwestycyjny utrzyma się w różnych scenariuszach.
– Ja patrzyłbym na to, czy dana nieruchomość nadal broni się finansowo, jeżeli przychody z najmu krótkoterminowego będą niższe od zakładanych albo konieczne będzie przejście na najem długoterminowy – wskazuje Karol Szumański.
Nie tylko lokal, ale również budynek
Zmiany mogą wpłynąć także na kryteria wyboru nieruchomości. Jeżeli możliwość prowadzenia najmu krótkoterminowego będzie zależała od zasad obowiązujących w konkretnym budynku, jego charakter i sposób funkcjonowania mogą stać się kolejnymi elementami inwestycyjnego due diligence.
W praktyce dwa podobne apartamenty, znajdujące się nawet w tej samej części miasta, mogą być inaczej oceniane przez inwestorów, jeżeli w jednym przypadku model najmu będzie bardziej przewidywalny niż w drugim. Karol Szumański podkreśla jednocześnie, że nie oznacza to automatycznego odwrotu od mieszkań w tradycyjnych budynkach – inwestorzy mogą natomiast stać się bardziej selektywni.
Aparthotele i profesjonalne produkty inwestycyjne mogą zyskiwać na znaczeniu
Jedną z konsekwencji zmian może być większe zainteresowanie nieruchomościami, które od początku powstają z myślą o obsłudze ruchu turystycznego i są profesjonalnie zarządzane.
W rozmowach z inwestorami Marshall Real Estate już obserwuje zainteresowanie takim modelem. Co istotne, kapitał nie koncentruje się wyłącznie na najbardziej rozpoznawalnych kurortach. W portfolio Marshall Real Estate znajdują się projekty m.in. w Kościelisku, Łebie, Mikołajkach, Ostródzie, Iławie i Harszu, a inwestorzy coraz uważniej przyglądają się także mniejszym miejscowościom.
– Spodziewam się dwóch równoległych zmian: profesjonalizacji samego produktu inwestycyjnego oraz większej dywersyfikacji geograficznej kapitału. Nie tylko Zakopane czy największe kurorty nadmorskie, ale również mniejsze, dobrze przygotowane lokalizacje będą zyskiwały na znaczeniu – mówi Karol Szumański.
Co z mieszkaniami kupionymi na kredyt?
Potencjalne zmiany mogą być szczególnie istotne dla inwestorów, którzy finansowali zakup nieruchomości kredytem i zakładali, że rata będzie w znacznym stopniu pokrywana z wpływów z rezerwacji.
Jeżeli przychody z najmu długoterminowego nie wystarczą na pokrycie raty i kosztów utrzymania lokalu, część właścicieli może być zmuszona do dopłacania do inwestycji z innych źródeł, zmiany modelu wynajmu lub sprzedaży nieruchomości. Karol Szumański nie spodziewa się jednak masowej wyprzedaży apartamentów. Ewentualna większa podaż podobnych lokali w konkretnych budynkach lub lokalizacjach może natomiast wywierać lokalną presję na ceny.
Rynek potrzebuje czasu na dostosowanie
Zmiany regulacyjne powinny uwzględniać zarówno potrzebę ochrony mieszkańców przed uciążliwościami związanymi z najmem turystycznym, jak i sytuację osób, które kupowały nieruchomości zgodnie z obowiązującymi zasadami.
Zdaniem Karola Szumańskiego kluczowe znaczenie będzie miał odpowiednio długi okres przejściowy. Inwestor powinien mieć możliwość dostosowania sposobu zarządzania nieruchomością, przejścia na inny model najmu lub podjęcia decyzji o sprzedaży.
– Prawo nie powinno gwarantować inwestorowi określonej stopy zwrotu, ale powinno zapewniać mu możliwość podejmowania decyzji w przewidywalnym otoczeniu – podkreśla współzałożyciel Marshall Real Estate.
Pełny wywiad z Karolem Szumańskim poświęcony zmianom w najmie krótkoterminowym, ich potencjalnym konsekwencjom dla inwestorów oraz przyszłości rynku nieruchomości inwestycyjnych ukazał się na PropertyNews.pl: https://www.propertynews.pl/mieszkania/dzis-decyduja-o-ograniczeniach-najmu-wlasciciele-mieszkan-obawiaja-sie-zmian,201526.html
