Nieruchomość definiowana na nowo w ustawie deweloperskiej
Co ciekawe, pierwsze zmiany związane z “nową ustawą deweloperską” dotyczą przede wszystkim… przedmiotu tej ustawy. Jej wcześniejsza, obowiązująca do końca czerwca wersja obejmowała wyłącznie lokale mieszkalne.
Z kolei w nowej ustawie mowa jest o wszystkich innych lokalach, jakie powstały w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego, a także w ramach przebudowy istniejących lokali. To oznacza, że ustawodawca włączył w jej poczet m.in. garaże, komórki lokatorskie. Dzięki temu będą one zbywane w myśl nowej ustawy, a nie tak, jak poprzednio, czyli na odrębnych zasadach. W praktyce będzie to oznaczać, że wzrośnie koszt nabycia tychże nieruchomości i — co najważniejsze — wzrośnie liczba dokumentów i innych, niezbędnych formalności. Co więcej, nabywca lokalu nie będzie przelewał środków z tytułu jego zakupu wprost do dewelopera (lub przedsiębiorcy sprzedającego nieruchomość na określonych zasadach), lecz na specjalny, stworzony w tym celu fundusz powierniczy. W myśl nowej ustawy powstanie również tzw. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, na który deweloperzy będą musieli odprowadzać składki z tytułu zrealizowanych transakcji.
Uwaga! Powyższe zasady nie dotyczą sprzedaży odrębnego lokalu usługowego (lokalu niemieszkalnego, objętego 23% stawką VAT), który nie jest powiązany z określonym lokalem mieszkalnym. W tym przypadku nadal obowiązują zasady Prawa Cywilnego!
Nowa ustawa deweloperska a umowy rezerwacyjne
Nowa ustawa deweloperska wprowadza również szereg zmian w obrębie umowy rezerwacyjnej, która jak dotąd była zabezpieczeniem interesów kupującego i sprzedającego nieruchomość. Zgodnie z nowymi przepisami treść tej umowy musi być znacznie bardziej sprecyzowana. Po pierwsze, musi być ona umową pisemną, gdyż umowa w postaci ustnej nie ma w tym przypadku racji bytu (rygor nieważności). Po drugie, jej treść musi dokładnie definiować powierzchnię nieruchomości, układ znajdujących się w niej pomieszczeń, a także jej usytuowanie. Warto zauważyć, że dawniej wysokość opłaty rezerwacyjnej często dochodziła do nawet 10 procent wartości całej nieruchomości. Zgodnie z nową ustawą deweloperską wysokość tejże kwoty nie będzie mogła przekroczyć 1 procenta wartości, która została przedstawiona w prospekcie informacyjnym. Co ważne, kwota ta musi zostać od razu (w terminie 7 dni) przelana na rachunek powierniczy przez dewelopera.
Ważną, a zarazem korzystną dla nabywcy zmianą w prawie, jest umocowanie prawne zwrotu (w określonych warunkach) środków przelanych z tytułu rezerwacji. Odtąd nabywca będzie mógł je odzyskać również wtedy, gdy nie otrzyma od banku pozytywnej decyzji kredytowej. Jest to istotny krok, który jest niejako odpowiedzią na coraz trudniejszą sytuację potencjalnych kredytobiorców. Wymagania banków rosną, co mogłoby doprowadzić nie tylko do zrezygnowania z własnego “M”, ale też do poważnych strat finansowych w wysokości nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych!
Umowa rezerwacyjna i prospekt informacyjny w tzw. nowej ustawie deweloperskiej
Zgodnie z nowymi przepisami zawarcie umowy rezerwacyjnej musi być poprzedzone przekazaniem nabywcy rozszerzonego prospektu informacyjnego. Jest to istotna zmiana w kontekście “starej” ustawy, która dopuszczała możliwość przekazania tegoż prospektu na specjalną prośbę nabywcy. Oznacza to, że nabywca będzie musiał (prawdopodobnie) własnoręcznie podpisać dokument odbioru prospektu, co będzie swoistym zabezpieczeniem
z punktu widzenia dewelopera. Co ważne, zwiększa się również zakres informacji przedstawionych w prospekcie. Oprócz danych dotyczących określonego obiektu (metraż, kubatura, usytuowanie pokoi), będą w nim również przedstawione dane na temat inwestycji, realizowanych w sąsiedztwie danej nieruchomości. Warto zauważyć, że poprzez “sąsiedztwo” ustawodawca rozumie przestrzeń znajdującą się w odległości nawet 1 km od nieruchomości. Dane przedstawione w prospekcie będą musiały zostać pozyskane w wiarygodnych źródeł, to jest m.in. wydanych decyzji o warunkach zabudowy. Nietrudno zauważyć, że ich pozyskanie będzie wiązało się z koniecznością poniesienia przez dewelopera dodatkowych kosztów. W praktyce więc nowa ustawa znacząco zwiększy ilość dokumentów, które będą musiały zostać przedstawione przez dewelopera.
Odbiór lokalu i reklamacja
Przyjęta 1 lipca 2022 nowa ustawa deweloperska wprowadza szereg zmian do przepisów wynikających z odbioru
i reklamacji nieruchomości (zgłaszania wad). Dzięki temu udało się uniknąć wielu niekorzystnych dla nabywców zapisów, które ograniczały ich prawa z tytułu zauważonych niedociągnięć. Skutkiem tego ustawodawca wprowadził wiele korzystnych dla nabywców zmian, wśród których najważniejszą jest możliwość własnoręcznej naprawy wady na koszt dewelopera, o ile ten nie usuwa jej w terminie. Należy też pamiętać, że nowa ustawa daje deweloperowi 14 dni na ustosunkowanie się do przekazanych przez nabywcę zażaleń. Jeśli w tym czasie nabywca nie otrzyma odpowiedzi, to jego oczekiwania względem dewelopera zostaną w 100 procentach uznane. Oczywiście oznacza to, że w tym przypadku deweloper będzie zmuszony do naprawy wszystkich zgłoszonych wad.
Co to jest wada istotna według ustawy deweloperskiej?
Pewnym niedociągnięciem w nowej ustawie jest brak doprecyzowania pojęć, które w niej się pojawiają. Jedną
z nich jest tak zwana “wada istotna”, która uprawnia nabywcę do odmowy odbioru lokalu, jeśli deweloper tejże wady nie uznaje. Nietrudno dojść do wniosku, że zapis ten będzie prawdziwą kością niezgody, a jego niedoprecyzowanie skutkować będzie wieloma sporami sądowymi między nabywcami a deweloperami. Warto zauważyć, że straci na tym przede wszystkim deweloper, gdyż nabywca będzie mógł na tej podstawie odstąpić od umowy zakupu nieruchomości.
Koszty działalności a Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG)
Nowa ustawa deweloperska może poważnie utrudnić działanie małym i średnim deweloperom. Wynika to z faktu, że muszą oni ponosić znacznie wyższe koszty prowadzenia swoich usług, co w praktyce może je wyeliminować z rynku. Zmianą, która wywołuje tu największe kontrowersje, jest wprowadzenie tzw. Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Zadaniem tegoż Funduszu jest zabezpieczanie interesów Klienta w sytuacji, gdy deweloper nie może sam zwrócić środków w przypadku swej upadłości. Dzięki temu ryzyko, że środki zainwestowane przez nabywcę np. w ramach umowy rezerwacyjnej, nie przepadną, lecz zostaną mu zwrócone.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny będzie zasilany ze składek deweloperskich i to w sposób określony przez rodzaj rachunku. Jeśli deweloper skorzysta z rachunku zamkniętego, składka przezeń ponoszona będzie wynosić zaledwie jeden promil ceny lokalu. Z kolei w przypadku otwartych rachunków powierniczych, wartość tejże składki wzrośnie do 1 procenta. Jej konkretne wartości zostaną ustalone za pomocą dodatkowego rozporządzenia. Powyższa zależność wskazuje m.in. na to, że ustawodawca będzie promował rachunki zamknięte, a więc znacznie bezpieczniejsze z punktu widzenia nabywcy. Nawiasem mówiąc, zmiana ta nie tylko podniesie koszt działalności deweloperów, ale też przełoży się na znaczny wzrost kosztów zakupu i tak drożejących nieruchomości.
Podsumowanie
Sygnowana przez rząd nowa ustawa deweloperska to zupełnie nowa jakość w przepisach dotyczących nabywania nieruchomości od deweloperów. Co prawda nie jest ona pozbawiona wad, ale nie da się zaprzeczyć, że w znaczny sposób zabezpiecza ona interesy nabywców.
