Księga wieczysta to ogólnodostępny dokument, który jasno definiuje wszystkie kwestie prawne związane z daną nieruchomością. Znajdziesz tu dane właściciela, informacje o kredytach hipotecznych oraz rodzaju przeznaczenia lokalu.
Księga jest podzielona na kilka działów, których treść prezentuje się w następujący sposób:
1. Dział pierwszy księgi wieczystej oznaczony literą “O”
W dziale tym znajdują się najważniejsze informacje dotyczące położenia nieruchomości, a także jej aktualnej powierzchni. Informacje te pochodzą z rejestru gruntów (na podstawie wypisu i wyrysu) i są na bieżąco aktualizowane.
Powinieneś sprawdzić, czy adres nieruchomości jest ten sam, co w znajdujących się w niej zapisach. Musisz też zwrócić uwagę na liczbę pomieszczeń i ich przeznaczenie.
Jeśli jesteś zainteresowany kupnem mieszkania, to w niniejszej rubryce winna znajdować się adnotacja “lokal mieszkalny”. Sprawdź, czy księga obejmuje również inne nieruchomości, które są powiązane z danym lokalem. Mowa tu m.in. o komórce lokatorskiej, piwnicy i garażu.
Dział pierwszy księgi wieczystej oznaczony literami “SP” zawiera spis praw związanych z własnością, współwłasnością, służebnością oraz użytkownikiem wieczystym.
2. Dział drugi księgi wieczystej
Jest to dział dotyczący przede wszystkim właściciela danej nieruchomości, a także sposobu, w jaki stał się on jej właścicielem.
Sprawdź, czy osoba, która sprzedaje lokal, jest faktycznie ujęta jako jego właściciel. Wystarczy upewnić się, że jej imię, nazwisko i PESEL są wprowadzone do księgi.
Zwróć uwagę czy w księdze wieczystej nie widnieją się inne osoby. W tym przypadku będą współwłaścicielami danego lokalu, a ich zgoda będzie niezbędna do sprzedaży lokalu.
3. Dział trzeci księgi wieczystej
Informacje z działu trzeciego dotyczą ograniczenia pewnych praw rzeczowych, ograniczeń związanych z wszczęciem upadłości, wywłaszczenia lub egzekucji komorniczej, a także definiują prawa i roszczenia dotyczące wybranej nieruchomości.
Do takich praw może np. należeć prawo pierwokupu, dzierżawy, podpisane umowy przedwstępne, a także prawo do obsługi urządzeń, z których korzysta kilka gospodarstw domowych.
Możliwe, że w dziale tym znajdują się zapisy, o których osoba sprzedająca lokal nic nie powiedziała. Takim zapisem może być np. służebność, w ramach której osoba kupująca lokal mieszkalny “nabywa go” wraz z mieszkającą w nim dożywotnio osobą.
4. Dział czwarty księgi wieczystej
W tym dziale znajdują się wszystkie informacje dotyczące zadłużeń. Jeśli lokal jest obciążony hipoteką, znajdziesz w księdze wieczystej wpis dotyczący sumy kredytu, jego waluty, a także wierzyciela hipotecznego.
Kredyt nie obciąża właściciela nieruchomości, lecz samą nieruchomość. Oznacza to, że osoba kupująca lokal nabywa go wraz z długami. Na taką transakcję (ze strony sprzedającego) powinien wydać zgodę bank.
Informacje dodatkowe czyli tak zwane wzmianki
Każdy dział księgi wieczystej posiada dodatkowe pola (tzw. wzmianki). Oznacza to, że do Sądu Rejonowego wpłynął wniosek dotyczący poważnych zmian w zapisach. Może się okazać, że właścicielem nieruchomości jest już ktoś inny.
Czym jest rękojmia wiary publicznej?
Jeśli księga wieczysta nie jest zgodna z faktycznym stanem prawnym, zakup lokalu będzie odbywał się na zasadach rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Oznacza to, że wszelkie rozbieżności między zapisem w księdze a stanem faktycznym, rozstrzyga się na korzyść kupującego. Prawu temu nie podlegają te osoby, które nie zapoznały się lub nie zrozumiały zapisów znajdujących się w poszczególnych działach księgi wieczystej.
Zasada rękojmi wynika stąd, że to na dotychczasowym właścicielu ciąży obowiązek aktualizacji wszystkich danych dotyczących lokalu. Jeśli na tym polu miało miejsce jakieś niedopatrzenie, to strona kupująca nie jest temu winna.
Jak założyć księgę wieczystą?
W rozumieniu przepisów założenie księgi wieczystej nie jest obowiązkowe. Jednak warto pamiętać, że w przyszłości brak księgi może znacznie utrudnić sprzedaż nieruchomości.
Założeniem i prowadzeniem ksiąg wieczystych zajmują się Sądy Rejonowe. Wniosek o założenie księgi składasz na formularzu KW-ZAL. Do wniosku musisz dołączyć dokument, stwierdzającym nabycie lokalu np. akt notarialny oraz wypis z rejestru gruntów lub wyrys z mapy ewidencyjnej.
Założenie księgi wieczystej kosztuje 60 zł. Kwotę reguluje ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Opłata za wpis prawa własności wynosi 200 zł.
