Nowe Warunki Techniczne dla Budynków od Sierpnia 2024 – Rewolucja w Budownictwie Mieszkaniowym

Wprowadzenie

Zmiany w przepisach zostały wprowadzone dwiema nowelizacjami rozporządzenia Ministra Infrastruktury, które ukazały się w 2023 i 2024 roku. Pierwsza z nich, znana jako “rozporządzenie w sprawie patodeweloperki”, została przyjęta 27 października 2023 roku i weszła w życie 1 sierpnia 2024 roku. Jej głównym celem jest eliminacja negatywnych praktyk deweloperskich, które często prowadziły do powstawania niekomfortowych warunków życia dla mieszkańców. Druga nowelizacja, przyjęta 9 maja 2024 roku, zaczęła obowiązywać 15 sierpnia 2024 roku i koncentruje się na uporządkowaniu zasad dotyczących lokalizacji budynków względem granic działki oraz innych aspektów związanych z projektowaniem budynków.

1. Zmiany w Zasadach Lokalizacji Budynków Wielorodzinnych

Jednym z najważniejszych elementów nowych warunków technicznych są zmiany dotyczące lokalizacji budynków wielorodzinnych względem granic działek budowlanych. Nowe przepisy mają na celu rozluźnienie zabudowy i poprawę komfortu życia mieszkańców poprzez zwiększenie minimalnej odległości budynków od granicy działki.

1.1. Dotychczasowe Zasady

Dotychczas obowiązywały zasady, zgodnie z którymi budynek na działce budowlanej musiał być usytuowany w odległości nie mniejszej niż 3 m od granicy działki, jeśli ściana budynku była pozbawiona okien i drzwi, oraz nie mniejszej niż 4 m, jeśli ściana ta zawierała okna lub drzwi. Deweloperzy mogli stosować te zasady pod warunkiem, że nie naruszało to innych wymagań, takich jak zasady przesłaniania budynku sąsiedniego, minimalne odległości od miejsc parkingowych, minimalny czas nasłonecznienia mieszkań, czy przepisy dotyczące ochrony przeciwpożarowej.

1.2. Nowe Zasady

Od 1 sierpnia 2024 roku budynki wielorodzinne o wysokości powyżej 4 kondygnacji będą musiały być usytuowane w odległości minimum 5 m od granicy działki, niezależnie od tego, czy ściana budynku zawiera okna i drzwi, czy też nie. Nowe przepisy mają na celu poprawę komfortu życia mieszkańców poprzez zwiększenie przestrzeni między budynkami oraz redukcję efektu “ściany” między budynkami sąsiadującymi. Warto jednak zaznaczyć, że nowe przepisy przewidują wyjątki, na przykład gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza zbliżenie budynku do granicy działki lub gdy sąsiednia działka jest działką drogową lub publicznie dostępnym placem.

1.3. Problematyka Definicji Kondygnacji

W praktyce jednym z wyzwań związanych z nowymi przepisami może być ustalenie, czy dany budynek przekracza 4 kondygnacje, co wymagałoby zastosowania nowych, bardziej rygorystycznych wymogów dotyczących minimalnej odległości od granicy działki. Definicja kondygnacji w rozporządzeniu WT precyzuje, że każda kondygnacja nadziemna, która nie jest kondygnacją podziemną, liczy się jako pełna kondygnacja, co wprowadza dodatkową złożoność przy interpretacji przepisów.

2. Miejsca Parkingowe dla Osób Niepełnosprawnych

Nowe przepisy wprowadzają również zmiany dotyczące lokalizacji i liczby miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych. Dotychczas można było lokalizować te miejsca w bliskiej odległości od okien budynków mieszkalnych, co prowadziło do kontrowersyjnych sytuacji, gdy miejsca te były sprzedawane osobom bez uprawnień.

2.1. Nowe Wymogi

Od 1 sierpnia 2024 roku maksymalna liczba miejsc parkingowych przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych nie może przekraczać 6% ogólnej liczby stanowisk postojowych. Dodatkowo, miejsca te mogą być zbliżone do okien budynków mieszkalnych bez ograniczeń, co ma na celu zapewnienie wygodnego dostępu dla osób niepełnosprawnych.

2.2. Znaczenie dla Deweloperów i Kupujących

Deweloperzy, którzy planują realizację nowych inwestycji, muszą uwzględnić te zmiany w projektach, aby uniknąć problemów prawnych i logistycznych w przyszłości. Dla kupujących ważne jest, aby przed zakupem miejsca parkingowego sprawdzili, czy nie jest ono przeznaczone dla osób niepełnosprawnych, co mogłoby ograniczyć ich możliwość korzystania z niego.

3. Place Zabaw, Miejsca Rekreacyjne i Powierzchnia Biologicznie Czynna

Jednym z kluczowych aspektów nowych warunków technicznych jest wprowadzenie obowiązku zapewnienia placów zabaw oraz terenów rekreacyjnych w nowych inwestycjach mieszkaniowych.

3.1. Obowiązek Budowy Placów Zabaw

Od 1 sierpnia 2024 roku deweloperzy będą zobowiązani do projektowania i realizacji placów zabaw w przypadku budowy budynków wielorodzinnych, w których liczba mieszkań przekracza 20. Co najmniej 30% powierzchni takiego placu musi znajdować się na terenie biologicznie czynnym, co ma na celu zachowanie równowagi między zabudową a zielenią.

3.2. Nasłonecznienie i Odległości

Nowe przepisy precyzują również wymagania dotyczące nasłonecznienia placów zabaw – co najmniej 50% ich powierzchni musi być nasłoneczniona przez co najmniej 2 godziny w dniach równonocy. Wprowadzono także minimalne odległości od linii rozgraniczających ulicę, drogi, ciągi pieszo-jezdne oraz od okien pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, które muszą wynosić co najmniej 10 metrów.

3.3. Ogrodzenie i Wyposażenie

Kolejną nowością jest obowiązek ogrodzenia placów zabaw od strony drogi, ulicy, parkingu lub ciągu pieszo-jezdnego. Ogrodzenie to musi mieć co najmniej 1 m wysokości i być wyposażone w furtkę o szerokości co najmniej 1,2 m, która umożliwi dostęp osobom ze szczególnymi potrzebami. Wprowadzono również szczegółowe wymagania dotyczące wyposażenia placów zabaw, które musi być dostosowane do różnych grup wiekowych dzieci i spełniać odpowiednie normy bezpieczeństwa.

4. Przegrody Balkonowe i Standardy Akustyczne

Nowe warunki techniczne wprowadzają także przepisy dotyczące komfortu i prywatności mieszkańców budynków wielorodzinnych.

4.1. Przegrody Balkonowe

Od sierpnia 2024 roku w budynkach wielorodzinnych będą obowiązywały nowe przepisy dotyczące przegród między balkonami znajdującymi się na jednej płycie balkonowej. Przegrody te muszą mieć co najmniej 2,2 m wysokości oraz przepuszczalność światła na poziomie 30-50%. Analogiczne wymagania dotyczą również loggi, które muszą być oddzielone od siebie za pomocą przegrody o podobnych parametrach.

4.2. Standardy Akustyczne

Wprowadzone zostały również nowe standardy akustyczne dotyczące izolacyjności akustycznej drzwi wejściowych do mieszkań. W budynkach wielorodzinnych izolacyjność drzwi ma wynosić co najmniej 37 dB, co ma na celu poprawę komfortu akustycznego mieszkańców.

5. Minimalna Powierzchnia Lokali Użytkowych

Jednym z ważniejszych elementów nowelizacji jest wprowadzenie minimalnej powierzchni lokali użytkowych.

5.1. Nowe Wymogi

Od 1 sierpnia 2024 roku lokale użytkowe muszą mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 mkw. Wymóg ten ma na celu wyeliminowanie praktyk polegających na przekształcaniu małych lokali użytkowych w mikrokawalerki, które były sprzedawane jako inwestycyjne, ale w rzeczywistości były użytkowane jako mieszkania.

5.2. Wyjątki i Zastosowanie Przepisów

Nowy przepis nie dotyczy lokali użytkowych znajdujących się na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej, które mają bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku, lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego oraz lokali w budynkach jednorodzinnych dwulokalowych. Ponadto, lokale użytkowe w budynkach, dla których przed 1 sierpnia 2024 roku wydano pozwolenie na budowę, nie muszą spełniać tego wymogu.

6. Przepisy Przejściowe i Kwestie Formalne

Ważnym elementem nowych warunków technicznych są przepisy przejściowe, które precyzują, od kiedy i w jakich sytuacjach nowe przepisy będą miały zastosowanie.

6.1. Zastosowanie Nowych Przepisów

Nowe przepisy mają zastosowanie do wszystkich inwestycji, dla których wnioski o pozwolenie na budowę zostaną złożone po 1 sierpnia 2024 roku. Inwestycje, które uzyskały pozwolenie przed tą datą, będą mogły być realizowane na starych zasadach, nawet jeśli pozwolenie nie będzie jeszcze ostateczne z powodu trwającego postępowania odwoławczego.

6.2. Przykłady Praktyczne

Jeśli deweloper złożył wniosek o pozwolenie na budowę przed 1 sierpnia 2024 roku, a decyzja zostanie wydana po tej dacie, nowe przepisy nie będą miały zastosowania. Przykładowo, jeśli budynek wielorodzinny o wysokości powyżej 4 kondygnacji został zaprojektowany w odległości 4 m od granicy działki i nie przewiduje placu zabaw, to w przypadku wniesienia odwołania przez sąsiada, wojewoda będzie musiał orzekać na podstawie starych przepisów.

Podsumowanie

Nowe warunki techniczne dla budynków i ich usytuowania, które weszły w życie w sierpniu 2024 roku, stanowią istotny krok w kierunku poprawy jakości życia mieszkańców oraz uporządkowania przepisów związanych z budownictwem. Deweloperzy muszą przygotować się na dostosowanie swoich projektów do nowych wymogów, a kupujący mogą oczekiwać wyższego komfortu i bezpieczeństwa w nowych inwestycjach. Nowe przepisy wprowadzają rygorystyczne normy dotyczące lokalizacji budynków, placów zabaw, miejsc parkingowych oraz minimalnej powierzchni lokali użytkowych, co ma na celu zapewnienie lepszych warunków mieszkaniowych w przyszłości.