Inwestorzy poszukujący alternatywy dla lokowania swoich oszczędności jeszcze chętniej kierują środki na rynek nieruchomości. Zauważany jest nie tylko stale rosnący popyt na mieszkania deweloperskie, a co za tym idzie wciąż rosnące ceny nieruchomości, ale również zmiany w preferencjach kupujących. Zakup może zaspokoić podstawowe potrzeby mieszkalne, ale coraz częściej stanowi swego rodzaju inwestycje – generuje przychód dzięki najmie krótko bądź długoterminowemu. Kwestie podatkowe związane z tego typu zakupami w dalszym ciągu budzą jednak kontrowersje i wątpliwości wśród inwestorów. Przy współpracy z Kancelarią Sadkowski i Wspólnicy postanowiliśmy nieco przybliżyć ten temat.
Odliczenie VAT od zakupu nieruchomości
Podatek VAT od ceny zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym mogą odliczyć zarejestrowani podatnicy VAT. Zgodnie z podstawowym mechanizmem podatku VAT wyrażonym w art. 86 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi VAT przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Do odliczenia VAT od przedmiotu transakcji, koniecznie jest spełnienie poniższych warunków:
- osoba ubiegająca się o zwrot podatku musi zostać zarejestrowana jako czynny płatnik VAT. Wynika z tego, że odliczenie podatku VAT od ceny nieruchomości możliwe jest zarówno w przypadku przedsiębiorców jak i osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej.
- nabyta nieruchomość zostanie wykorzystana do wykonywania czynności opodatkowanych.
Pamiętać należy o tym, że przepisy ustawy o VAT zwalniają z opodatkowania usługi najmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym (na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe). Oznacza to, że usługa najmu nieruchomości na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia przedmiotowego i nie może być opodatkowana VAT. W konsekwencji, wobec braku związku pomiędzy nieruchomością a wykonywaniem czynności opodatkowanych, prawo do odliczenia podatku VAT od ceny nieruchomości w takiej sytuacji nie powstanie.
Dlatego też, aby móc skorzystać z uprawnienia do odliczenia VAT od zakupionej nieruchomości mieszkaniowej, należy pamiętać że musi ona zostać wykorzystana dla celów wykonywania czynności opodatkowanych. Na gruncie ustawy o VAT związek z wykonywaniem czynności opodatkowanych niewątpliwie będą miały takie czynności jak najem krótkoterminowy, czy najem nieruchomości w celach innych niż cele mieszkaniowe (np. najem powierzchni biurowej).
Opodatkowanie przychodów z najmu na gruncie PIT
Od 1 stycznia 2021 r. obowiązują nowe przepisy dotyczące zryczałtowanej formy rozliczania przychodów z najmu nieruchomości. Dotychczas z tej formy rozliczenia skorzystać można było jedynie w przypadku najmu prywatnego. Ustawodawca zdecydował, że od nowego roku do rozliczenia przychodów w formie ryczałtu na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego będą mogły skorzystać również osoby prowadzące działalność gospodarczą. Przedsiębiorcy, tak jak dotychczas osoby prowadzące najem prywatny, mogą od 2021 r. rozliczać przychody uzyskanie z tytułu najmu nieruchomości w formie ryczałtu.
Dotychczas stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych dla świadczenia usług związanych z zakwaterowaniem wynosiła 17%. Zgodnie ze znowelizowanymi przepisami, dla przychodów nieprzekraczających w skali roku 100 000 złotych stawka ryczałtu wyniesie jedynie 8,5 %, natomiast od nadwyżki przychodów o kwotę ponad 100 000 złotych – 12,5%. Oczywiście, z uwagi na charakter tej formy opodatkowania, zalecane jest aby przedsiębiorcy dokonali we własnym zakresie analizy, czy w konkretnym przypadku (np. w przypadku wysokich kosztów związanych z nieruchomością) bardziej korzystną opcją z ich perspektywy nie będzie rozliczanie się na zasadach ogólnych.
Marshall Real Estate specjalizuje się w lokowaniu kapitału na rynku nieruchomości premium. Naszym Klientom zapewniamy kompleksową obsługę w zakresie zakupu nieruchomości mieszkaniowych, turystycznych oraz inwestycyjnych. Służymy wsparciem na etapie wyboru apartamentu, aranżacji wnętrz, profesjonalnej usługi najmu, pozyskaniu finansowania bankowego oraz doradztwa podatkowego.
Obsługę prawną klientom Marshall Real Estate zapewnia Dział Prawa Podatkowego Kancelarii Sadkowski i Wspólnicy. Klienci chcący zakupić nieruchomość w celach inwestycyjnych otrzymują wsparcie w kwestiach podatkowych związanych z nabywaniem nieruchomości, wyborze optymalnej formy opodatkowania dochodów uzyskiwanych z późniejszego wynajmu oraz dopełnieniu formalności związanych ze zwrotem podatku VAT.
Artykuł przygotowany przy współpracy z Łukaszem Kocem – Radcą Prawnym w Dziale Prawa Podatkowego Kancelarii Sadkowski i Wspólnicy.
Łukasz Koc
Specjalista w zakresie prawa podatkowego. Swoje doświadczenie zdobywał w międzynarodowych spółkach doradztwa podatkowego oraz największych polskich kancelariach prawnych. Posiada ponad 10-letnie doświadczenie w doradztwie podatkowym, głównie w obszarze CIT, VAT w związku z restrukturyzacjami struktury własnościowych grup kapitałowych oraz transakcji nieruchomościowych. W ramach swojej praktyki zawodowej realizował projekty na rzecz wiodących polskich spółek oraz międzynarodowych grup kapitałowych z różnych sektorów gospodarki.
[1] https://www.bankier.pl/wiadomosc/Polacy-zbroja-sie-w-gotowke-Lokaty-odchodza-do-lamusa-8025995.html
