Dlaczego warto kupować apartamenty w przedsprzedaży?
- Zakup lokalu na etapie „dziury w ziemi” umożliwia nabycie nieruchomości po korzystnej cenie. Mówi się o tzw. „premii za ryzyko” związanej z zakupem czegoś, co jeszcze fizycznie nie powstało. Cena wzrasta wraz z postępem budowy i postępem sprzedaży. Kupując nieruchomość w przedsprzedaży, możesz uniknąć podwyżek. W tej sytuacji, jako formę zabezpieczenia najczęściej przyjmuje się zadatek.
- Większy wybór apartamentów. Co pozwala na znalezienie nieruchomości, która spełni wszystkie wymagania.
- Możliwość negocjowania korzystniejszego harmonogramu płatności. Można ustalić indywidualne warunki i rozłożyć transze w czasie.
- Kupując apartament inwestycyjny w przedsprzedaży, można sprzedać go na cesji po większej cenie i z całkiem niezłym zyskiem. Najczęściej, na taką transakcję należy otrzymać zgodę dewelopera.
Większa stopa zwrotu z nieruchomości zakupionej w przedsprzedaży
Jak to wygląda w praktyce? Przedstawiamy przykład z życia. Klientka zakupiła apartament w jednej z nadmorskich inwestycji w przedsprzedaży I etapu projektu. W momencie zakupu cena wynosiła 18 000 zł/m2 brutto. Po 1,5 roku Klientka sprzedała swój apartament na cesji, w momencie gdy II etap inwestycji był w budowie, a pierwszy został ukończony. Cena za m2 wyniosła 22 000 zł brutto. Dzięki zakupowi apartamentu na etapie “dziury w ziemi” Klientka zarobiła 4000 zł brutto na m2 w ciągu zaledwie 1,5 roku. Wniosek? Apartamenty warto zakupić w okresie przedsprzedaży danego etapu po najniższej cenie.
Jakie ryzyka należy wziąć pod uwagę?
- Budowlane. Warto wybierać doświadczonych deweloperów. Niezbędne jest dokładne sprawdzanie historii budowy innych inwestycji, dokumentów, opinii, formy własności gruntu etc.
Ważne!
Istnieją 3 formy finansowania budowy inwestycji. Pierwszy model — deweloper buduje z własnych środków. Drugi i najczęściej spotykany — deweloper ma finansowanie bankowe, własne środki oraz środki pozyskane od klientów. Trzeci — budowa w 100% jest finansowana ze środków klientów. Ten ostatni model jest najbardziej ryzykowny dla kupującego. Lepiej nie wybierać deweloperów, którzy budują na koszt klientów.
- Rynkowe. Wartość mieszkania uzależniona jest od koniunktury i może wrosnąć mniej niż zakładaliśmy.
Na co warto zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości w przedsprzedaży?
- Warto wybierać inwestycje, składające się z kilka etapów i jeśli to możliwe, kupić apartament w I etapie.
- Przed transakcją warto porozmawiać z doradcą o kwestiach związanych z podatkiem VAT. Od indywidualnej sytuacji nabywcy zależy, czy opłaca się występować o zwrot Vat wcześniej, czy zostawić to już nowemu właścicielu.
- Opłaca się zakup mieszkania z udziałem partnera, który od razu będzie poinformowany o chęci późniejszej odsprzedaży na cesji. Firma, która pośredniczy w transakcji, najczęściej pomoże w znalezieniu nowego właściciela.
- Deweloper nie zawsze zgadza się na cesję. Należy wynegocjować to na etapie umowy przedwstępnej.
Czy warto kupować kilka apartamentów w przedsprzedaży?
Odpowiedź jest jednoznaczna — warto. Możliwości negocjacyjne się zwiększają. Można ustalić indywidualny harmonogram płatności lub dostać dodatkowy rabat.
Jeśli decydujemy się na zakup kilku lokali w jednej inwestycji, warto zróżnicować je pod kątem:
- metrażu,
- kondygnacji,
- stron świata.
Przed transakcją warto porozmawiać z doradcą o kwestiach związanych z podatkami.
